Etat d’ugence sanitaire : conséquences sur les baux commerciaux – loyer covid

Face à l’aggravation de la propagation de l’épidémie de Covid-19, un nouvel état d’urgence sanitaire a été déclaré à compter du 17 octobre 2020. Une loi parue au Journal officiel le 15 novembre 2020 en a autorisé le prolongement jusqu’au 16 février 2021 inclus. Cette mesure fait suite à un premier état d’urgence avait été instauré sur l’ensemble du territoire national le 24 mars 2020 avec la publication de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Il avait été prolongé jusqu’au 10 juillet 2020 par la loi du 11 mai 2020. Cette fois, c’est la loi du 14 novembre 2020 qui autorise le prolongement de l’état d’urgence sanitaire qui avait été déclaré par le décret du 14 octobre 2020. Parmi les mesures prises, certaines impactent directement les baux commerciaux.

Quels sont les commerces visés ?

Ces mesures sont applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique. Pour faire plus simple, il s’agit des commerces qui ont fait l’objet d’une fermeture  soit du fait du régime de l’état d’urgence sanitaire inscrit dans le code de la santé publique, soit du régime transitoire prévu par la loi du 9 juillet 2020.  Un décret devrait être ratifié sous quelques jours pour préciser les critères retenus pour définir les entreprises concernées, mais nous pouvons d’ores et déjà conclure que l’ensemble des commerces « physiques » qui ont dû fermer (coiffeurs, restaurants, librairies, magasins d’habilement ou de décoration, etc.) est visé par les mesures.

Le sort des loyers durant la période de fermeture subie :

Le paiement des loyers, même durant la période de fermeture, n’est pas suspendu. Il n’existe pas à ce jour de mécanisme permettant d’exonérer les entreprises du paiement de leur loyer, même pour les périodes de fermeture « covid ».
En revanche, le « retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux” et dus à compter du 17 octobre (date du nouvel état d’urgence sanitaire) fait l’objet d’une protection.
En effet, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure de police administratives, les entreprises concernées ne pourront «encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».
Concrètement, si le loyer des mois de novembre et décembre ne sont pas réglés, aucune pénalité financière ne pourra être calculée. De la même façon, le propriétaire ne pourra engager une action pour ces échéances impayées qu’à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après la réouverture autorisée du commerce.
Etant donné qu’il semble que les réouvertures seront échelonnées en fonction de l’activité (les annonces gouvernementales parlant de décembre pour les commerces et du début de l’année prochaine pour les restaurants), cette date fluctuera nécessairement en fonction de l’activité.

En revanche, dès l’expiration de ce délai de deux mois, les propriétaires pourraient engager une action pour le recouvrement de ces loyers.

Le sort des loyers antérieurs à la période de fermeture :

Prenons le cas d’une bijouterie qui aurait cumulé plusieurs retards dans les paiements des loyers, avant même les périodes de fermeture. Le propriétaire peut-il engager une procédure pour le non paiement des loyers en « isolant » les loyers durant les périodes où son locataire était ouvert ?

La réponse est négative : même si un jugement avait condamné un commerce pour non paiement des loyers bien antérieurs à la période de fermeture, les mesures d’exécution sont suspendues. Ainsi, le propriétaire des murs de commerce affecté par une fermeture « covid », bénéficiaire d’un jugement ordonnant l’expulsion depuis le mois de juin 2020 par exemple, devra suspendre les mesures d’exécution, tant sur le recouvrement des loyers que sur l’expulsion, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après l’autorisation de réouverture.

Que peuvent faire les propriétaires de murs de boutiques ?

Les huissiers de Justice peuvent, même durant la période d’état d’urgence sanitaire, mettre en place des mesures de recouvrement amiables. Ces mesures peuvent prendre la forme d’un protocole d’accord, prenant en considération les impératifs du bailleur et les difficultés du preneur. La signature de ces protocoles d’accord permettent de sécuriser les parties, et d’éviter la mise en oeuvre de procédures d’exécution. Que vous soyez bailleur ou commerçant, vous pouvez prendre contact avec un huissier de Justice pour mettre en place ce type de protocole.

Notre étude par exemple, est à votre disposition pour ce faire, quelle que soit la localisation du commerce en question, afin de trouver une réponse à l’équation loyer + covid