State of health emergency: consequences on commercial leases - covid rent

Faced with the worsening spread of the Covid-19 epidemic, a new state of public health emergency was declared as of 17 October 2020. A law published in the Official Gazette on 15 November 2020 authorised its extension until 16 February 2021 inclusive. This measure follows on from the first state of emergency that had been established throughout the national territory on 24 March 2020 with the publication of the Emergency Act of 23 March 2020 to deal with the Covid-19 epidemic. It was extended until 10 July 2020 by the Act of 11 May 2020. This time, it is the law of 14 November 2020 that authorises the extension of the state of health emergency that had been declared by the decree of 14 October 2020. Among the measures taken, some directly impact commercial leases.

Which businesses are targeted?

Ces mesures sont applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique. Pour faire plus simple, il s’agit des commerces qui ont fait l’objet d’une fermeture  soit du fait du régime de l’état d’urgence sanitaire inscrit dans le code de la santé publique, soit du régime transitoire prévu par la loi du 9 juillet 2020.  Un décret devrait être ratifié sous quelques jours pour préciser les critères retenus pour définir les entreprises concernées, mais nous pouvons d’ores et déjà conclure que l’ensemble des commerces « physiques » qui ont dû fermer (coiffeurs, restaurants, librairies, magasins d’habilement ou de décoration, etc.) est visé par les mesures.

The fate of rents during the closing period suffered:

Le paiement des loyers, même durant la période de fermeture, n’est pas suspendu. Il n’existe pas à ce jour de mécanisme permettant d’exonérer les entreprises du paiement de leur loyer, même pour les périodes de fermeture « covid ».
En revanche, le « retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux” et dus à compter du 17 octobre (date du nouvel état d’urgence sanitaire) fait l’objet d’une protection.
En effet, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure de police administratives, les entreprises concernées ne pourront «encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».
Concrètement, si le loyer des mois de novembre et décembre ne sont pas réglés, aucune pénalité financière ne pourra être calculée. De la même façon, le propriétaire ne pourra engager une action pour ces échéances impayées qu’à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après la réouverture autorisée du commerce.
Etant donné qu’il semble que les réouvertures seront échelonnées en fonction de l’activité (les annonces gouvernementales parlant de décembre pour les commerces et du début de l’année prochaine pour les restaurants), cette date fluctuera nécessairement en fonction de l’activité.

On the other hand, once this two-month period has expired, the owners could take action to recover these rents.

The fate of the rents prior to the closing period:

Prenons le cas d’une bijouterie qui aurait cumulé plusieurs retards dans les paiements des loyers, avant même les périodes de fermeture. Le propriétaire peut-il engager une procédure pour le non paiement des loyers en « isolant » les loyers durant les périodes où son locataire était ouvert ?

La réponse est négative : même si un jugement avait condamné un commerce pour non paiement des loyers bien antérieurs à la période de fermeture, les mesures d’exécution sont suspendues. Ainsi, le propriétaire des murs de commerce affecté par une fermeture « covid », bénéficiaire d’un jugement ordonnant l’expulsion depuis le mois de juin 2020 par exemple, devra suspendre les mesures d’exécution, tant sur le recouvrement des loyers que sur l’expulsion, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après l’autorisation de réouverture.

What can shop wall owners do?

Even during a state of health emergency, bailiffs can set up amicable debt collection measures. These measures may take the form of a memorandum of understanding, taking into account the requirements of the lessor and the difficulties of the lessee. The signature of these memoranda of understanding makes it possible to reassure the parties and avoid the implementation of enforcement procedures. Whether you are a lessor or a trader, you can contact a bailiff to set up this type of protocol.

Our study, for example, is at your disposal for this purpose, whatever the location of the business in question, in order to find an answer to the equation rent + covid