Décès du locataire : que faire ?
Si vous êtes propriétaire d’un logement donné en location, il est possible qu’un jour un locataire décède en cours de bail. Dans ce cas, que faut-il faire ? Comment réagir face au décès d’un locataire ?
Les règles diffèrent selon la nature du bail (meublé ou non), et selon l’existence ou non d’un co-occupant survivant et d’héritiers. Nous verrons successivement le cas du décès du locataire titulaire d’un bail vide (loi de 1989) en distinguant le cas où le locataire vivait seul du cas où il ne vivait pas seul.
Nous verrons ensuite le cas de la location meublée, qui diffère.
Enfin, nous aborderons le cas particulier du décès du locataire sans héritiers.
Le cas du décès du locataire titulaire d’un bail vide :
En cas de location vide (le cas le plus fréquent), il est nécessaire de vérifier si le locataire vivait seul ou non, car les règles diffèrent.
Le locataire vivant seul :
Dans ce premier cas, la loi prévoit que le bail est résilié de plein droit immédiatement à la date du décès. Les ayants-droits seront simplement tenus des loyers et charges restants dûs par le locataire à la date de décès, ce qui viendra au passif de la succession.
Dans la pratique, les héritiers devront prévenir le propriétaire du décès et organiser le déménagement des effets du locataire décédé. La plupart du temps, c’est le notaire en charge de la succession qui préviendra le propriétaire.
En cas de retard à prévenir le propriétaire ou de retard à organiser le déménagement, les héritiers peuvent être condamnés à une indemnité d’occupation.
Le cas du locataire ne vivant pas seul :
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bail est automatiquement transféré au conjoint, au concubin, au partenaire de pacs, mais aussi aux descendants et ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an avant la date du décès.
Dans ce cas, les personnes concernées doivent prévenir le propriétaire de leur qualité et de la continuation du bail à leur profit. Cette information doit être matérialisée par écrit, justifier le cas échéant de manière non équivoque une communauté de vie et nous ne saurions que trop conseiller de privilégier l’acte d’huissier de Justice.
Attention cas particulier des logements à loyer modéré : dans le cas d’une HLM, les bénéficiaires du transfert doivent évidemment répondre aux exigences d’attribution du logement.
Le décès du locataire titulaire d’un bail meublé :
Contrairement à la location nue, la location meublée ne se trouve pas résolue par la mort du locataire. Par conséquent, le bail est transféré aux hériters de manière automatique, sans qu’ils aient à prévenir de leur souhait de lever l’option.
La contrepartie est par conséquent que les héritiers qui ne souhaitent pas bénéficier du transfert de bail, doivent donner congé dans les mêmes formes que le locataire… tout simplement car ils sont devenus locataires.
Pour donner congé, là encore, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à la sécurité de l’acte d’huissier de Justice. En effet, une lettre recommandée n’a de valeur que si elle est précisément rédigée et si son destinataire va retirer ce courrier, ce que vous ne savez que 15 à 20 jours après…
Le locataire sans héritiers :
Il arrive parfois que le locataire décédé n’ait pas d’héritiers connus. Nous sommes dans le cas de ce qu’il convient d’appeler une succession vacante.
Ce cas est prévu par l’article 809 du code civil qui précise que la succession est vacante si :
- personne ne réclame la succession et il n’existe pas d’héritier connu ;
- il existe des héritiers connus mais tous ont renoncé à la succession ;
- il existe des héritiers connus mais aucun d’entre eux n’a accepté la succession, de façon tacite ou expresse à la fin d’un délai de 6 mois courant à compter de l’ouverture de la succession.
Dans ce cas, il est possible que le logement reste encombré des affaires du défunt durant de plusieurs mois.
Afin d’éviter que votre bien immobilier ne reste immobilisé ainsi le temps que les services des domaines effectuent leur gestion courante visant à évaluer les actifs du défunt, le propriétaire fait partie des personnes qui peuvent solliciter que des mesures conservatoires soient accomplies ; parmi celles-ci peuvent figurer le déménagement des biens du locataire décédé.
Sans rentrer dans le détail de la procédure par huissier de Justice concernant les successions vacantes, rappelons simplement que l’huissier de Justice se fait désigner par le tribunal sur simple requête afin de prendre les mesures conservatoires qui sont notamment la pose de scellés, l’état descriptif des biens meubles ou le dressé d’un procès-verbal de carence, mais aussi le déménagement de meubles.
Cette possibilité est offerte par l’article 1324 du code de procédure civile qui prévoit que l’huissier de Justice lève les scellés précédemment posés, et assiste au déménagement.
Notre étude a l’habitude de présenter de telles requêtes et d’assister au déménagement des biens, en en dressant procès-verbal.
La rapidité de notre intervention permet au propriétaire de récupérer le logement rapidement.
N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus
