Décision du Conseil Constitutionnel

Lorsque votre locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, il est important de savoir que vous ne pouvez pas simplement lui donner congé sans lui proposer un logement adapté et situé à proximité. Cette règle du relogement du locataire âgé et modeste, jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel, a récemment été confirmée.

Les possibilités de reprendre un logement donné en location :

Si le bail de votre bien locatif arrive bientôt à son terme et que vous ne souhaitez pas le renouveler, la loi vous autorise à le résilier dans certaines situations. Vous pouvez ainsi le résilier pour vendre le logement, le récupérer pour y habiter vous-même (ou y loger un membre de votre famille), ou si vous avez un motif légitime et sérieux, tel que des loyers impayés. La seule formalité requise est d’envoyer une lettre de congé par courrier recommandé ou de la faire signifier par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à votre locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance. Nous attirons votre attention sur le fait que si le locataire ne retire pas la lettre, le congé ne lui est pas opposable, raison pour laquelle il convient de privilégier de faire appel à un commissaire de Justice.

Le cas du locataire de plus de 65 ans

Cependant, il est essentiel de noter qu’en cas de locataire âgé de 65 ans ou plus et disposant de ressources modestes, vous devez également lui trouver un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans une limite géographique spécifique. Dans un marché immobilier tendu, cela peut représenter un défi, car cette protection s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées. Il ne suffit pas au bailleur de présenter au locataire des offres disponibles sur le marché locatif. Il doit obtenir l’accord des propriétaires pour louer à ce locataire.

La décision du conseil constitutionnel

Cette règle, prévue dans le paragraphe III de l’article 15 de la loi de 1989, a été jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Il a été saisi de cette question prioritaire de constitutionnalité (QPC) par la Cour de cassation, dans sa décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023. Les requérants, un couple de bailleurs, reprochaient à la loi de 1989 de leur priver du droit de reprendre leur logement, ce qui, selon eux, portait atteinte de manière inconstitutionnelle à leur droit de propriété.

Ils ont fait valoir que, en raison d’un marché immobilier tendu, ils étaient dans l’incapacité de proposer à leur locataire un logement répondant aux critères légaux. Il faut dire que ces critères ne sont pas simples. Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire, qui dispose de moyens limités par définition, et il doit être situé dans un périmètre géographique précis.

Pour connaître les détails exacts de ces critères, il convient de se référer à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : le logement doit être situé dans la même commune (ou dans une commune limitrophe, à moins de 5 km) ou, le cas échéant, dans le même canton ou arrondissement lorsque la commune est divisée en cantons ou arrondissements (ou dans les cantons ou arrondissements limitrophes). Dans certaines parties du territoire national, cela peut donc être extrêmement difficile, d’autant plus que depuis 2015, cette obligation de relogement s’étend également aux locataires qui ont une personne de plus de 65 ans à leur charge.

Le Conseil constitutionnel rappelle que même si les dispositions contestées limitent le droit de propriété, elles ne sont pas disproportionnées par rapport à l’objectif recherché, qui est de permettre à toute personne de disposer d’un logement décent, en particulier lorsqu’elle est âgée et dispose de faibles revenus. Il convient de souligner que les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures au plafond de ressources pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (HLM), fixé à 25 165 € pour une personne seule en Île-de-France ou dans une ville limitrophe, et à 21 878 € dans les autres régions.

Le texte de loi est très précis sur les critères à prendre en compte : l’âge du locataire, ou celui de la personne à sa charge, est évalué à la date d’échéance du contrat de bail, tandis que le montant de leurs ressources est pris en compte à la date de la notification du congé. Si plusieurs personnes sont titulaires du bail (conjoints, partenaires de PACS, etc.), il suffit qu’une seule d’entre elles remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit tenu de leur présenter une offre de relogement.

Les exceptions à l’obligation de relogement d’un locataire âgé

Le Conseil constitutionnel souligne également que cette obligation de relogement d’un locataire âgé de plus de 65 ans aux revenus modestes ne s’applique pas lorsque le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond fixé pour les locataires. Il convient de noter que le bailleur doit remplir l’une ou l’autre des conditions requises par la loi, tandis que le locataire doit remplir les deux (être âgé et avoir des revenus modestes). Lorsqu’il y a plusieurs bailleurs, comme dans l’affaire ayant donné lieu à cette QPC, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse l’une des conditions, par exemple l’âge requis à l’échéance du bail (cass. civ. 3e du 29 avril 2009, n° 08-11513). En revanche, en présence d’une société civile immobilière (SCI), même familiale et même si l’un des associés a plus de 65 ans, il ne peut y avoir de dispense d’offre de relogement.

Enfin, le Conseil constitutionnel souligne que le bailleur, tout en conservant la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer, dispose également du droit d’assigner le locataire en résiliation du bail et en expulsion en cas de non-respect de ses obligations, par exemple en cas de défaut de paiement des loyers.

La protection des locataires âgés est ainsi confirmée. C’est pourquoi il est important de prendre une décision éclairée lors du choix d’un locataire retraité, même si cela présente plusieurs avantages (revenus stables, probabilité de location à plus long terme, etc.), car cela peut également poser des inconvénients sérieux en cas de résiliation du bail.

En résumé

Le Conseil constitutionnel a confirmé l’obligation pour les bailleurs de reloger les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes. Cette règle de relogement du locataire vise à garantir un logement adapté à ces locataires dans un périmètre géographique précis. Les bailleurs doivent trouver un logement correspondant aux besoins du locataire et obtenir l’accord des propriétaires pour louer à ce locataire. Cette protection s’applique aux locations vides et meublées. Le Conseil constitutionnel estime que cette obligation est proportionnée à l’objectif de fournir un logement décent aux personnes âgées à faibles revenus. Elle ne s’impose pas aux propriétaires eux même âgés de plus de 65 ans ou ayant des revenus modestes.