Location : les clauses interdites (bail d’habitation)

Les clauses interdites dans le bail

Qu’il s’agisse d’un bail d’habitation, vide ou meublé, ou d’un bail commercial, la loi a prévu des clauses ou pratiques interdites. Mieux vaut les connaître lorsqu’on prévoit de mettre un bien immobilier en location. Ces clauses abusives sont réputées non écrites mais certaines d’entre elles peuvent avoir des conséquences graves (notamment en cas de clause discriminatoire).  Pour éviter tout impair, votre huissier de Justice se tient à votre disposition pour la rédaction du bail, et la gestion immobilière de vos biens.

Les clauses interdites ou pratiques discriminatoires : 

Concernant les éventuelles discriminations, sachez que celles-ci sont évidemment interdites (qu’il s’agisse d’une discrimination quant au sexe, à la race, la nationalité, l’orientation sexuelle, les  convictions politiques, philosophiques et religieuses…) et qu’elles sont passibles de 3 ans de prison et 45 000 €d’amende.

Les cas de discrimination :

Il va de soi que certains critères de doivent pas être retenus pour choisir un locataire, c’est notamment le cas de : 

• Origine géographique
•   Nom de famille ou lieu de résidence
• Appartenance ou non-appartenance, réelle ou supposée, à une ethnie ou à une nation
• Langue parlée
• Sexe ou identité de genre
• Situation de famille, grossesse ou maternité
• Orientation sexuelle ou mœurs
• Apparence physique,
• Âge
• État de santé, handicap, perte d’autonomie
• Caractéristiques génétiques
• Religion, convictions politiques ou activités syndicales
• Précarité de sa précarité sociale

Si les premiers cas listés ci-dessus sont évidents, le dernier (l’interdiction de discrimination en raison de la précarité de la situation économique du candidat locataire) nécessite qu’on s’y attarde un peu. 

Il va de soi que si le locataire n’a pas les moyens de louer votre bien, vous pouvez bien évidemment lui refuser la location. Ce refus, qui n’a pas besoin d’être motivé, doit s’appuyer toutefois sur des éléments concrets, issus des documents que vous avez recueilli du candidat locataire.

Ce n’est pas cela qui est interdit. En revanche, depuis la loi 2016-832 du 24 juin 2016, est interdite la discrimination « à raison de la particulière vulnérabilité résultant de sa situation économique, apparente ou connue de son auteur ». 

Cela signifie que si l’analyse économique du dossier, y compris les aides sociales, présenté ne démontre pas un risque de non-paiement de loyer, celle-ci ne peut être la cause d’un refus de location. 

Pour rappel les différentes aides au logement qui co-existent (sans être cumulables) sont :

– l’Aide Personnalisée au Logement (APL)

– l’Allocation de Logement Familiale  (ALF)

– l’Allocation de Logement Sociale (ALS)

La différence entre ces trois aides sociales au logement est la suivante : 

l’APL est versée en raison de la situation du logement (logement conventionné notamment), alors que l’ALF est versée en raison de la situation sociale ou familiale du bénéficiaire. 

L’ALS est quant à elle versée aux seules personnes qui ne peuvent bénéficier des premières aides (APL et ALF) en fonction de plafonds ; son montant maximal avoisine les 200 €.

A noter, l’année 2020 devrait connaître une transformation de ces régimes d’aide.

Voyons à présent les cas spécifiques de chaque type de bail (bail commercial, bail d’habitation vide ou meublée)

Les clauses interdites dans le bail d’habitation vide :

Nous pouvons regrouper les clauses interdites en cinq thèmes qui sont :

• les clauses relatives au paiement des loyers
• les clauses relatives à la vie du bail
• les clauses financières
• les clauses restrictives quant à l’usage du logement

Clauses interdites relatives au paiement des loyers : 

Le bailleur ne peut imposer au locataire par exemple de : 

– payer le loyer par prélèvement automatique

– signer plusieurs chèques d’avance pour les loyers à venir

– prélever le loyer sur le salaire (à ne pas confondre avec la mise à disposition d’un logement comme avantage en nature)

Le cas du paiement en espèces : 

Par ailleurs, si le paiement en espèces est autorisé, sachez que celui-ci est limité à 1 000 €. Par ailleurs, je déconseille fortement d’encourager ce mode de règlement pour deux raisons. 

Tout d’abord, le paiement en espèces est susceptible de provenir d’une activité non déclarée, voir délictueuse ou criminelle et vous risquez d’être soupçonné de recel de cette activité. 

Par ailleurs, le locataire qui cesserait de régler son loyer alors qu’il a réglé celui-ci durant plusieurs mois en espèces, pourrait arguer devant un tribunal qu’il a continué à régler mais que son bailleur a simplement cessé de lui fournir des quittances. 

Par conséquent, si votre locataire souhaitait régler en espèces, sachez que Tracfin (le service de renseignement placé sous l’autorité du Ministère de l’Action et des Comptes publics, en charge de l’analyse des soupçons de blanchiment, financement du terrorisme etc. )  est réservé aux professionnels. 

Aussi, vous ne pourrez procéder à une déclaration de soupçon. 

C’est la raison pour laquelle je vous conseille tout d’abord de déposer une main-courante au commissariat ou un procès-verbal de renseignements dans une gendarmerie en émettant des réserves quant à la provenance des fonds. 

Par ailleurs, il est utile de faire signer un document à votre locataire, document que vous signerez à votre tour, par lequel tous deux reconnaissez qu’à la demande du locataire un paiement du loyer en espèce s’effectuera, et qu’une quittance sera remise immédiatement au locataire. 

L’idée est donc de : 

– faire votre devoir de citoyen en prévenant le commissariat ou la gendarmerie, ce qui peut être utile en cas de soupçon de recel vous concernant 

– prévoir un process de remise obligatoire de quittance, afin de couper court à la mauvaise foi du locataire qui prétendrait avoir payé en espèces sans recevoir de quittance.

• Les clauses relatives à la vie du bail : 

Certaines clauses relatives à la vie du bail sont purement et simplement proscrites. 

C’est le cas par exemple de la clause imposant la souscription d’un contrat d’assurance multi risques habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire. 

Le propriétaire ne peut non plus diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat de bail. 

Il ne peut non plus interdire le renouvellement par tacite reconduction du bail. A ce sujet, sachez que le bail se reconduit par tacite reconduction pour sa durée initiale, c’est à dire, pour les logements d’habitation vide, pour 3 ans (ou 6 ans en cas de baille personne morale)

Les cas de résiliation du bail sont strictement limités. Ceux-ci sont le non-paiement des loyers ou des charges, le non-paiement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs ou encore les troubles de voisinage reconnus pas une instance judiciaire. 

Aucun autre cas de résiliation du bail ne peut être inséré dans le bail.

– Les clauses financières : 

En tant que propriétaire, vous ne pouvez réclamer au locataire un remboursement forfaitaire des réparations locatives sur estimation de votre part. Vous devrez, au départ du locataire, effectuer un devis, le présenter au locataire et effectuer les réparations. 

Bien évidemment, toute clause dans le bail prévoyant une indemnité de remise en état forfaitaire (si, si ! je l’ai déjà vu !) est proscrite.

Le bailleur ne peut non plus imposer des frais en plus du paiement du loyer et des charges, comme par exemple : 

* des indemnité en cas d’infraction au règlement de copropriété

* une clause pénale en cas de défaut de paiement des loyers

* des frais d’envoi de quittance ou d’appel de loyer

* un bail de louage de mobilier en sus du bail immobilier

• Les clauses visant à limiter l’usage du bien :

Lorsque je fais visiter un logement en vue de le louer, je suis toujours surpris d’entendre les visiteurs demander s’il leur sera possible d’avoir un animal de compagnie. 

Sachez-le : le propriétaire n’a aucun droit d’interdire le détention d’un animal de compagnie, à l’exception des chiens de 1e catégorie (les chiens de 1e catégorie sont les chiens d’attaque, comme ls Staffordshire terrier (les pit-bulls), les Mastiff sans pédigrée (les boer-bulls) ou les Tosa sans pédigrée. 

Le bailleur n’a pas non plus le droit d’interdire au locataire une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle. 

Le locataire ne peut non plus se voir interdire de recevoir des invités (voire de les héberger) chez lui

Vous ne pouvez non plus prévoir des clauses dérogatoires à la loi, comme par exemple prévoir que le locataire devra accepter plus de deux heures de visite en vue de la vente ou de la location du logement loué, ou encore qu’il devra accepter ces visites les dimanches ou jour fériés.

Bail d’habitation meublé :

Outre les interdictions préalablement vues pour les logements vides, certaines clauses spécifiquement relatives aux baux d’habitation meublée sont interdites. 

Le cas le plus fréquent est la clause prévoyant une durée de location de moins d’un an. 

Si vous souhaitez louer votre bien pour une durée inférieure à un an, sachez que la seule solution qui s’offre à vous est de proposer le bien à la location à un étudiant. Dans ce cas, en effet, la loi vous permet de limiter la durée de la location à neuf mois. 

Pour une durée inférieure, seule la location saisonnière s’offre à vous. 

Dans ce cas, la loi Hoguet prévoit que la location saisonnière d’un logement ne peut avoir une durée supérieure à 90 jours, et ne peut être renouvelé. 

N’oubliez pas que votre meilleur allié pour la rédaction d’un bail sans clauses litigieuses reste l’huissier de Justice, et que nous gérons vos biens immobiliers en Ile de France, mais aussi à Marseille, Grenoble, Nantes, Bordeaux, Lyon …