Vous allez louer un logement…  
Que vous soyez propriétaire ou locataire, ne négligez pas l’état des lieux. L’état des lieux, appelé aussi constat d’état des lieux par huissier (ou non) , est un document essentiel qui décrit le logement loué (pièce par pièce ainsi que ses éventuelles parties annexes privatives), et ses équipements.

Il constate leur état de conservation. Dans votre intérêt, la loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location, vide ou meublée, afin d’éviter des litiges au départ du locataire. L’état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location. Il peut être effectué par vous même ou par une agence immobilière. Mais, il peut aussi être établi par huissier de Justice. L’état des lieux par huissier bénéficie, contrairement aux autres états des lieux, d’une sûreté juridique absolue : en effet, la loi lui confère une valeur bien plus grande que l’état des lieux « classique ».

À quoi sert l’état des lieux, quelle différence avec l’état des lieux par huissier ?

Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable (voir ci-après). Conservez précieusement, pendant toute la durée de la location, l’exemplaire du constat d’état des lieux qui vous revient obligatoirement.
Avantage du constat d’état des lieux par huissier : il est conservé pendant dix ans au moins par l’étude : si vous le perdez, l’huissier vous le remettra. Par ailleurs, le site www.mes-constats.com offre gratuitement une conservation en ligne des constats commandés via cette plateforme.

Refus d’état des lieux ?

Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve que les dégradations qu’il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
Si le locataire s’oppose, à son entrée dans le logement, à l’établissement de l’état des lieux, le propriétaire, en cas de litige, pourra se prévaloir de lui avoir remis le logement en bon état.
Si par négligence du propriétaire et du locataire aucun état des lieux n’est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.
Dans tous les cas, en cas de refus d’état des lieux amiable, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec un huissier de Justice

Quand établir l’état des lieux?

Vous devez établir deux états des lieux :
le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu’il emménage ou installe ses meubles.
le second à la fin de la location, au moment de la restitution des clés au propriétaire. Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l’un que l’autre.
Les mêmes précautions valent pour l’état des lieux d’entrée et pour l’état des lieux de sortie. Pour faciliter la comparaison, il est préférable, dans la mesure du possible, d’utiliser un document unique pour les deux états des lieux. À défaut, les états des lieux doivent être réalisés sous la forme de documents distincts ayant une présentation similaire.
Idéalement, si vous choisissez la sécurité de l’huissier de Justice, remettez l’état des lieux d’entrée à l’huissier de Justice que vous aurez mandaté pour l’état des lieux de sortie

Dois je prendre le même huissier de Justice pour le constat d’état des lieux à l’entrée et à la sortie ? 

Absolument pas : si, pour une raison ou une autre, vous préférez passer par un autre huissier, rien ne vous en empêche. Pour prendre un rendez vous n’importe où en France, vous pouvez utiliser la plateforme de réservation en ligne pour obtenir un constat par un huissier spécialisé en état des lieux :

En location meublée :

En plus de l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis par l’huissier de Justice, sans supplément financier.

Combien coûte un état des lieux ?

Lorsqu’il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n’occasionne pas de frais.
L’état des lieux peut être établi par un tiers (par exemple, un agent immobilier) mandaté par l’une des parties ou les deux. Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être mise à la charge du locataire. Cette prestation doit alors être facturée selon un plafond réglementaire en fonction de la surface habitable et selon le décret 2014-890 du 1er août 2014. La part facturée au locataire ne peut pas être supérieure à celle du propriétaire.

Lorsqu’il est établi par huissier, vous pouvez obtenir gratuitement un devis en ligne, en effectuant une demande de constat d’état des lieux par huissier en cliquant ici

Bon à savoir : 

Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves
Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l’électricité était coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.
Le locataire peut demander au bailleur des compléments à l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature.
Par ailleurs, pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effectuer de transformations ou de travaux importants sans l’autorisation écrite du propriétaire. En l’absence d’autorisation, le locataire peut être obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d’origine. Si, par exemple, vous équipez la cuisine, le propriétaire peut vous imposer la remise en état de la pièce.
• À titre d’exemple, la modification du coloris des peintures ou la pose de papier peint pourraient être considérés comme de simples aménagements du logement que le bailleur ne saurait interdire. En revanche, le fait d’abattre une cloison ou de transformer une chambre en cuisine constituerait une transformation nécessitant préalablement une autorisation écrite du bailleur.
• Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l’établissement d’un pré-état des lieux indicatif, afin de s’accorder sur les réparations qui incomberont à chacun.

LE DÉPÔT DE GARANTIE :

Le dépôt de garantie, dont le montant est limité à un ou deux mois de loyer selon que le logement est vide ou meublé, doit être restitué dans un dé-lai maximal de deux mois à compter de la remise des clés par le locataire.
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution est réduit à un mois. Si le logement a été vendu ou transmis en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur.
Le remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des charges ou des dégradations liées à un usage anormal du logement constatées dans l’état des lieux de sortie. Les réparations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire.
Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision (maximum 20 % du montant du dépôt de garantie) jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.
La régularisation définitive et la restitution du solde doivent être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
À défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, le montant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel, pour chaque mois de retard commencé, sauf si ce retard est causé par l’absence de transmission par le locataire de sa nouvelle adresse. 
Si le dépôt de garantie n’est pas rendu dans les délais, voyez ici la procédure à suivre !

À NOTER : dans certains immeubles, des accords locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d’apprécier la vétusté du logement selon une grille. Par ailleurs, votre contrat peut également prévoir l’application de ces grilles de vétusté définissant pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels diminuant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Quelles sont les dégradations imputables au locataire?

Les détériorations qui résultent d’un usage anormal du logement, sont à la charge du locataire. C’est le cas d’un logement ayant subi des dégradations volontaires ou accidentelles, par négligence ou défaut d’entretien.
Exemples : une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, un mur détérioré par des trous importants.
Les détériorations liées à un usage qui n’est pas conforme à la destination du logement sont également à la charge du locataire : par exemple les détériorations provoquées par des animaux domestiques, quand bien même ceux-ci sont autorisés.

Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu’il lui réclame?

Lorsque la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées : notamment devis ou bordereaux de prix pour la remise en état ou éventuellement une facture.
Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.

Pour prendre un rendez-vous de constat d’état des lieux par huissier, partout en France, vous pouvez utiliser la première plateforme de prise de rendez-vous de constat en ligne :