Le non remboursement du dépôt de garantie, usuellement et improprement appelé « caution » est une cause fréquente de litige entre le bailleur et le locataire, parfois chacun de bonne foi. 

Le règle est que le locataire doit prendre soin du logement et l’entretenir, du moins en ce qui concerne l’entretien et les réparations locatives.

S’il s’avère que le locataire a failli à cette obligation, le bailleur pourra alors prélever sur le dépôt de garantie les frais réellement engagés pour procéder auxdites réparations. Il appartiendra au propriétaire de justifier d’une part de la dégradation de son bien par le fait du locataire, et d’autre part du chiffrage des réparation par la production de factures ou à tout le moins de devis.

Afin de justifier la réalité des dégradations du fait du preneur, le propriétaire aura pris soin de faire procéder à un état des lieux à l’entrée et à la sortie. Si cet état des lieux peut être dressé entre les parties, ou par le biais d’un agent immobilier, nous ne saurions trop conseiller de faire appel à un huissier de Justice. En effet, depuis la loi Béteille N° 2010-1609 du 22 décembre 2010, les constats d’huissier de Justice valent preuve absolue, et s’imposent aux magistrats jusqu’à preuve du contraire, contrairement aux états des lieux dressés par les agences immobilières ou par les sociétés privées.

Toutefois, si un locataire estime que le dépôt de garantie n’aurait pas dû être conservé par le propriétaire, il convient de rappeler la règle en la matière.

Depuis la loi ALUR de 2014 et la loi Macron, les règles ont en effet été modifiées. Pour faire simple, la loi distingue deux cas :
– Le délai pour restituer le dépôt de garantie en cas d’état de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée est réduit à un mois.
– Le délai pour restituer le solde du dépôt de garantie en cas de réparations à effectuer, reste fixé à deux mois.

Ainsi, passé deux mois, le locataire est sensé savoir quoi qu’il arrive pour quelle raison le dépôt de garantie ne lui est pas restitué.

A défaut de cette information, ou en cas de désaccord sur la réalité des dégradations qui lui seraient imputables, le locataire doit mettre en demeure son propriétaire de lui restituer son dépôt de garantie. Cette mise en demeure peut être faite par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier de Justice.

A défaut de réponse, le locataire peut saisir le juge de proximité (ou le tribunal d’Instance si son dépôt de garantie est supérieur à 4000 euro !). Il peut agir par déclaration au greffe ou par Injonction de Payer. Dans ce dernier cas, le juge de proximité étudiera son dossier sur pièces et rendra une décision sans même entendre le propriétaire.
Notre étude pourra se charger de ces démarches.

Bon à savoir : Le propriétaire peut être condamné à des dommages-intérêts ainsi qu’à payer une indemnité de 10% du loyer hors charge par mois de retard.