Premier loyer impayé : que faire ?

Voilà une situation à laquelle les propriétaires particuliers ne sont pas préparés : le premier impayé de loyer. Alors que les loyers étaient payés régulièrement, nous voici le 12 du mois et le loyer n’est pas encore payé. Nous allons voir ensemble les bons réflexes à avoir, qu’il s’agisse d’un bail commercial ou d’habitation (meublée ou non).

Première chose à faire : contacter le locataire 

En effet, quelle que soit la cause du retard, un dialogue immédiat est nécessaire. Cela montrera à votre locataire que vous suivez vos comptes, que vous faites attention à la régularité du paiement des loyers.
Si vous avez suivi nos conseils pour Bien Choisir Votre Locataire, vous savez que vous avez un locataire sérieux. Par conséquent, la première chose à faire est de s’assurer qu’il ne s’agit pas simplement d’un dysfonctionnement postal ou bancaire.
Nous vous conseillons de rendre une visite à votre locataire si vous n’êtes pas très loin, ou de lui téléphoner, le tout courtoisement pour vous étonner de n’avoir pas reçu le paiement.

Lors de cet entretien, voyez avec lui s’il préfère mettre en place un virement automatique et s’il souhaite décaler de quelques jours le paiement du loyer : s’il est payé vers le 5 du mois, il est plus facile pour lui de vous régler le loyer le 10. Et mieux vaut un loyer payé tous les 10 qu’un loyer payable le 1er du mois mais payé systématiquement en retard.

Dans la plupart des cas, cette démarche amiable permet de résoudre le problème d’impayé. Toutefois, il est des cas où les impayés demeurent.

Que faire si le loyer reste impayé ? 

Si au début du mois suivant, le loyer précédent n’est toujours pas réglé, il convient d’engager une procédure sans attendre. Mais avant cela, nous vous conseillons de prendre une fois de plus contact avec le locataire pour voir avec lui quels sont les problèmes qu’il rencontre. En effet, il est possible que celui-ci rencontre des difficultés passagères (achat d’une véhicule non prévu, baisse ponctuelle d’activité…), mais aussi des difficultés plus graves tels que la perte d’emploi, un divorce (à ce sujet, nous vous conseillons cet article concernant le sort du bail en cas de rupture ). Dans tous les cas, faites toujours preuve de courtoisie mais de fermeté.
Par exemple, si votre locataire fait état de problèmes passagers, envisagez avec lui un moratoire sur le loyer en retard (paiement en trois fois par exemple) mais en précisant bien que vous ferez appel à un huissier de Justice si les termes de l’accord ne sont pas respectés au jour près.
Autre exemple, si votre locataire n’a manifestement pas les moyens de rester dans le logement, tentez de négocier une date de départ mais dites lui que vous allez toutefois engager une procédure par voie d’huissier dès le lendemain à titre de garantie.
Dans tous les cas, adressez également un courrier (les écrits restes, les paroles s’envolent). Vous pouvez par exemple adresser ce courrier, librement téléchargeable.courrier comminatoire 1

Enfin, si vous n’arrivez pas à trouver d’accord, prenez contact avec un huissier de Justice.

Vous pouvez prendre contact avec un huissier de Justice proche du bien loué, mais de plus en plus d’études (comme c’est le cas par exemple des études du réseau Dominus Litis dont notre étude fait partie) proposent un service sur toute la France en gérant votre dossier conjointement avec un huissier proche du domicile du locataire.

L’huissier de Justice viendra remettre en mains propre à votre locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Cet acte (nécessaire pour la suite de la procédure) a un coût dont une partie est annexée au montant de l’impayé (d’où l’intérêt aussi de le faire délivrer rapidement) : comptez pour un impayé de loyer de 800 euro, moins d’une centaine d’euro.
Cet acte fait courir un délai (un mois, deux mois selon les cas) pour régulariser la situation à défaut de quoi le bail est résolu, c’est à dire que le locataire n’est plus juridiquement votre locataire en vertu du bail et que son expulsion pourra être prononcée.

Passé ce délai, vous pourrez entamer une procédure d’expulsion, et nous pouvons à ce titre vous apporter des conseils et notamment rédiger l’assignation en expulsion. Nous en parlerons dans un prochain article.

N’oubliez pas que vous pouvez nous joindre pour toute question, soit en postant un commentaire, soit par le formulaire de contact ci après