10 reflexes to find a good tenant

Trouver un locataire sérieux est la mission la plus difficile pour un bailleur qui souhaite louer son bien sans impayés ni dégradations. En effet, un propriétaire qui a investi à crédit ne peut se permettre ce type d’incident. Même s’il n’y a pas de recette miracle et que le risque zéro n’existe pas, notre expérience dans la gestion locative, et dans le recouvrement des loyers, nous permet de vous donner quelques pistes pour sélectionner au mieux son candidat locataire.

1- Savoir déterminer le montant du loyer

Contrairement à une idée reçue, il n’est pas souhaitable de vouloir louer son bien à un prix au dessus du prix du marché.
En effet, admettons que le prix du marché pour un 2 pièces de 40 m2 soit de 800 euro dans votre ville.
Votre appartement va être en concurrence avec d’autres appartements, de la même surface, et au même prix.
A moins que votre bien ne se démarque (terrasse, parking, duplex par exemple…), les locataires vont choisir, à qualités égales, l’appartement le moins cher. Nous ferions tous de même.
Mais si vous proposez votre appartement à 900 euro. Vous n’aurez que peu de visites, et les seules visites que vous risquez d’avoir sont les candidats locataires dont les dossiers auront été rejetés par les autres bailleurs.
Du coup, vous n’aurez le choix qu’entre des mauvais dossiers !

A l’inverse, en favorisant un montant de loyer à peine en dessous du prix du marché, vous pourrez éviter la carence locative, et aurez le choix entre les meilleurs dossiers.

En région Ile de France, nous vous assistons pour la fixation du meilleur loyer.

2- Les revenus des locataires

Un bon locataire, c’est d’abord celui dont les revenus lui permettront de payer son loyer. Mais quel niveau de revenus par rapport au loyer faut-il exiger ? 2 fois le loyer, 2 fois et demie, 3 fois, 3 fois et demie ?

La règle communément admise est que les revenus soient au moins égaux à 3 fois le loyer pour éviter les impayés.
Toutefois, certains sont prêts à descendre ce taux à 2,5x, voire 2x pour recevoir plus de candidatures. En effet, si ces candidats n’ont que peu de dépenses en dehors du loyer, ils pourront l’assumer aussi bien qu’un candidat ayant des revenus plus élevés mais devant rembourser des crédits par exemple.

D’autres propriétaires choisissent d’imposer des revenus au minimum égaux à 3,5 foix voire 4 fois le loyer. En théorie, cela permet en effet de sécuriser un peu plus le paiement, mais le nombre de candidats diminue. Il y a alors un risque de passer à côté de candidats intéressants, comme des fonctionnaires ou des salariés de grandes entreprises par exemple. Il faut également garder en tête que plus les revenus sont importants par rapport au loyer, plus il y a un risque de voir le locataire déménager à court terme pour devenir lui-même primo-accédant ou louer un logement plus haut de gamme.

Par conséquent, il faut étudier chaque candidature avec ses spécificités et ne pas fixer de calcul mathématique.

C’est d’ailleurs pour cette raison que nous avons sélectionné comme assurance loyers impayés, une assurance qui accepte aussi bien des candidats inscrits à Pôle Emploi, que des artisans, des intermittents du spectacle etc.

3- Se couvrir contre les impayés

Il existe plusieurs solutions pour se couvrir contre les loyers impayés :

• la caution solidaire d’une personne proche du locataire qui est prête à payer le loyer en cas de défaillance de sa part. Il convient là aussi de vérifier leur solvabilité en leur demandant des justificatifs, semblables à ceux demandés pour le locataire.
  Nous attirons l’attention des propriétaires qu’il vaut mieux choisir comme caution les parents du locataire plutôt qu’un ami, ou un membre éloigné de la famille car dans ces derniers cas, il existe un risque de le voir se désengager plus facilement que s’il s’agissait de sa famille directe
• la caution d’un organisme : Plusieurs solutions de garantie apportée par des organismes sont envisageables en fonction de la typologie du locataire :
  • la CLE (caution locative étudiante)  est une garantie de l’Etat qui permet aux étudiants dépourvus de garants personnels de faciliter leur accès à un logement.
    La Clé est gérée par les Crous. Après une période de test en 2013, elle est désormais disponible dans toutes les académies.
  • La garantie VISALE est un contrat de cautionnement, à destination des propriétaires du parc privé souhaitant louer leur logement à une personne de moins de 30 ans. Il couvre toute la durée de la location, dans la limite de 36 mensualités pour un logement du parc privé. Service totalement gratuit proposé par Action Logement, Visale est l’alternative idéale à la caution physique et exclusif à toute autre garantie.
  • La dispositif FastTPlus permet aux intérimaires de constituer un dossier de candidature efficace avec la garantie de l’organisme.
• La caution bancaire locative est une formule utile, notamment dans les zones tendues où les bailleurs choisissent les locataires offrant le plus de sécurités. Avec ce système, une banque s’engage à se porter garant du locataire et à régler le loyer au bailleur s’il fait défaut, le plus fréquemment sur une période de 12 mois. La caution peut être simple ou solidaire. En contrepartie, le locataire bloque une somme d’argent à la banque, ou alors cette dernière lui facture un pourcentage du loyer en rémunération.
• L’assurance Loyers Impayés : En échange d’une somme, généralement autour de 3% du montant du loyer, l’assurance garantit le paiement des loyers au propriétaire.
  Nous proposons, pour ceux des propriétaires qui le souhaitent, une assurance loyers impayés extrêmement efficace, au tarif préférentiel de 2.5%.

4- La vérification des justificatifs :

Avec la loi Alur, la liste des justificatifs exigibles par le propriétaire est désormais fixée et limitative. Ces justificatifs permettent au propriétaire de vérifier l’identité, le domicile actuel, l’activité professionnelle et les revenus du candidat. Toutefois, nous mettons en garde les propriétaires :
Sur internet, se procurer de faux document est un jeu d’enfant, et les locataires qui fournissent des dossiers truqués en espérant obtenir le logement sont légion (20 % des dossiers environ selon des chiffres de la FNAIM de 2014). Pour trouver un locataire réellement solvable, nous effectuons une véritable enquête de vérification des pièces, afin de s’assurer de leur véracité.

5- Juger du sérieux du locataire

Un bon dossier ne fait pas tout ! De bons revenus ne préjugent pas du respect par le locataire du logement, ni du voisinage !
Pour s’assurer du sérieux du candidat locataire, rien ne remplace l’expérience d’un administrateur de biens.

6- Anticiper la vacance locative

Dès lors que vous savez que le locataire risque de partir (s’il vous a annoncé par exemple attendre un enfant, qu’il a sollicité une mutation), il convient d’entreprendre les démarches pour permettre une remise en location dès son congé reçu. C’est pourquoi, nous vous conseillons d’entretenir une relation de confiance avec vos locataires.
De même, dès le congé reçu, il convient de prendre contact avec le locataire pour lui demander les dates auxquelles il accepte de recevoir des visites.
Enfin, conservez vos photos de l’appartement, afin de pouvoir mettre en ligne une annonce très rapidement

7- Refuser toute discrimination

Si le bailleur est en droit de demander des justificatifs afin de connaître la solvabilité, l’identité ou encore l’activité professionnelle de son locataire ou de son garant, et peut choisir librement parmi les candidats celui dont le dossier lui paraît le plus fiable, il lui est en revanche interdit d’appuyer son refus d’un locataire sur un motif discriminatoire.

C’est ainsi qu’en aucun cas vous ne devez refuser un dossier au prétexte de l’origine du candidat, de son sexe, de son orientation sexuelle, ou de ses convictions politiques, religieuses ou philosophiques.

8- Essayez de comprendre au mieux le projet du locataire

Chaque personne a une histoire, et avoir une relation de confiance avec son locataire passe par l’écoute de ses besoins et de ses projets :
Savoir qu’une personne vient d’arriver en région parisienne et a besoin d’un logement pour trois ans, par exemple, permet de savoir, quasiment à coup sûr que, certes, il donnera congé dans trois ans, mais qu’il ne le quittera vraisemblablement pas avant.

A l’inverse, il est important d’essayer de comprendre pourquoi un couple avec un enfant, qui aurait les moyens de louer un trois pièces répond à une annonce pour un deux-pièces : sans doute voit-il là une solution provisoire.

9- Privilégier le virement automatique ou le prélèvement

L’assurance d’être payé passe par le fait d’être payé en priorité, et pour cela, le virement automatique le 1er du mois, ou le prélèvement automatique dès le début du mois est la meilleure solution à mettre en oeuvre.
Attention toutefois, vous ne pouvez pas obliger un locataire à mettre en place un prélèvement automatique

10- Confier la gestion locative à un professionnel

Gérer soi-même son bien implique de disposer de temps, voire de beaucoup de temps, mais aussi de connaissances juridiques importantes.
En effet, la réglementation impose de multiples contraintes au propriétaire : encadrement des loyers, respect de tailles de logement en fonction du nombre d’habitants, réalisation de diagnostics obligatoires. En optant pour la gestion locative de son bien par un professionnel, le bailleur va confier cette charge de travail à des spécialistes du secteur, connaisseurs de toutes ces subtilités légales. Parmi eux, les huissiers de Justice sont également les spécialistes de la gestion immobilière.
De plus, certains propriétaires n’habitent pas nécessairement à proximité du logement qu’ils possèdent, et ne peuvent se permettre de faire des déplacements incessants.

Au-delà de la simple publication d’annonces, le rôle d’un administrateur de biens est de représenter les intérêts du propriétaire dans la relation avec le locataire, et de servir d’intermédiaire entre les deux parties. Il peut en outre garantir les revenus locatifs du propriétaire et lui fournir des conseils avisés en lui indiquant ses droits et ses devoirs, ainsi que les recours possibles en cas de litiges.

Agence ou huissier de Justice : à vous de choisir ; le prix est le même, ce n’est donc pas la question du prix qui doit guider votre choix

Nous vous invitons à découvrir notre offre en tant qu’administrateur de biens