Lorsque votre locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources modestes, il est important de savoir que vous ne pouvez pas simplement lui donner congé sans lui proposer un logement adapté et situé à proximité. Cette règle du relogement du locataire âgé et modeste, jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel, a récemment été confirmée.

Les possibilités de reprendre un logement donné en location :

Si le bail de votre bien locatif arrive bientôt à son terme et que vous ne souhaitez pas le renouveler, la loi vous autorise à le résilier dans certaines situations. Vous pouvez ainsi le résilier pour vendre le logement, le récupérer pour y habiter vous-même (ou y loger un membre de votre famille), ou si vous avez un motif légitime et sérieux, tel que des loyers impayés. La seule formalité requise est d’envoyer une lettre de congé par courrier recommandé ou de la faire signifier par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à votre locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance. Nous attirons votre attention sur le fait que si le locataire ne retire pas la lettre, le congé ne lui est pas opposable, raison pour laquelle il convient de privilégier de faire appel à un commissaire de Justice.

Le cas du locataire de plus de 65 ans

Cependant, il est essentiel de noter qu’en cas de locataire âgé de 65 ans ou plus et disposant de ressources modestes, vous devez également lui trouver un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé dans une limite géographique spécifique. Dans un marché immobilier tendu, cela peut représenter un défi, car cette protection s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées. Il ne suffit pas au bailleur de présenter au locataire des offres disponibles sur le marché locatif. Il doit obtenir l’accord des propriétaires pour louer à ce locataire.

La décision du conseil constitutionnel

Cette règle, prévue dans le paragraphe III de l’article 15 de la loi de 1989, a été jugée conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel. Il a été saisi de cette question prioritaire de constitutionnalité (QPC) par la Cour de cassation, dans sa décision n° 2023-1050 QPC du 26 mai 2023. Les requérants, un couple de bailleurs, reprochaient à la loi de 1989 de leur priver du droit de reprendre leur logement, ce qui, selon eux, portait atteinte de manière inconstitutionnelle à leur droit de propriété.

Ils ont fait valoir que, en raison d’un marché immobilier tendu, ils étaient dans l’incapacité de proposer à leur locataire un logement répondant aux critères légaux. Il faut dire que ces critères ne sont pas simples. Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire, qui dispose de moyens limités par définition, et il doit être situé dans un périmètre géographique précis.

Pour connaître les détails exacts de ces critères, il convient de se référer à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 : le logement doit être situé dans la même commune (ou dans une commune limitrophe, à moins de 5 km) ou, le cas échéant, dans le même canton ou arrondissement lorsque la commune est divisée en cantons ou arrondissements (ou dans les cantons ou arrondissements limitrophes). Dans certaines parties du territoire national, cela peut donc être extrêmement difficile, d’autant plus que depuis 2015, cette obligation de relogement s’étend également aux locataires qui ont une personne de plus de 65 ans à leur charge.

Le Conseil constitutionnel rappelle que même si les dispositions contestées limitent le droit de propriété, elles ne sont pas disproportionnées par rapport à l’objectif recherché, qui est de permettre à toute personne de disposer d’un logement décent, en particulier lorsqu’elle est âgée et dispose de faibles revenus. Il convient de souligner que les ressources annuelles du locataire doivent être inférieures au plafond de ressources pour l’attribution de logements locatifs conventionnés (HLM), fixé à 25 165 € pour une personne seule en Île-de-France ou dans une ville limitrophe, et à 21 878 € dans les autres régions.

Le texte de loi est très précis sur les critères à prendre en compte : l’âge du locataire, ou celui de la personne à sa charge, est évalué à la date d’échéance du contrat de bail, tandis que le montant de leurs ressources est pris en compte à la date de la notification du congé. Si plusieurs personnes sont titulaires du bail (conjoints, partenaires de PACS, etc.), il suffit qu’une seule d’entre elles remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit tenu de leur présenter une offre de relogement.

Les exceptions à l’obligation de relogement d’un locataire âgé

Le Conseil constitutionnel souligne également que cette obligation de relogement d’un locataire âgé de plus de 65 ans aux revenus modestes ne s’applique pas lorsque le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou que ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond fixé pour les locataires. Il convient de noter que le bailleur doit remplir l’une ou l’autre des conditions requises par la loi, tandis que le locataire doit remplir les deux (être âgé et avoir des revenus modestes). Lorsqu’il y a plusieurs bailleurs, comme dans l’affaire ayant donné lieu à cette QPC, il suffit qu’un seul d’entre eux remplisse l’une des conditions, par exemple l’âge requis à l’échéance du bail (cass. civ. 3e du 29 avril 2009, n° 08-11513). En revanche, en présence d’une société civile immobilière (SCI), même familiale et même si l’un des associés a plus de 65 ans, il ne peut y avoir de dispense d’offre de relogement.

Enfin, le Conseil constitutionnel souligne que le bailleur, tout en conservant la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer, dispose également du droit d’assigner le locataire en résiliation du bail et en expulsion en cas de non-respect de ses obligations, par exemple en cas de défaut de paiement des loyers.

La protection des locataires âgés est ainsi confirmée. C’est pourquoi il est important de prendre une décision éclairée lors du choix d’un locataire retraité, même si cela présente plusieurs avantages (revenus stables, probabilité de location à plus long terme, etc.), car cela peut également poser des inconvénients sérieux en cas de résiliation du bail.

En résumé

Le Conseil constitutionnel a confirmé l’obligation pour les bailleurs de reloger les locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes. Cette règle de relogement du locataire vise à garantir un logement adapté à ces locataires dans un périmètre géographique précis. Les bailleurs doivent trouver un logement correspondant aux besoins du locataire et obtenir l’accord des propriétaires pour louer à ce locataire. Cette protection s’applique aux locations vides et meublées. Le Conseil constitutionnel estime que cette obligation est proportionnée à l’objectif de fournir un logement décent aux personnes âgées à faibles revenus. Elle ne s’impose pas aux propriétaires eux même âgés de plus de 65 ans ou ayant des revenus modestes.

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Face à l’aggravation de la propagation de l’épidémie de Covid-19, un nouvel état d’urgence sanitaire a été déclaré à compter du 17 octobre 2020. Une loi parue au Journal officiel le 15 novembre 2020 en a autorisé le prolongement jusqu’au 16 février 2021 inclus. Cette mesure fait suite à un premier état d’urgence avait été instauré sur l’ensemble du territoire national le 24 mars 2020 avec la publication de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19. Il avait été prolongé jusqu’au 10 juillet 2020 par la loi du 11 mai 2020. Cette fois, c’est la loi du 14 novembre 2020 qui autorise le prolongement de l’état d’urgence sanitaire qui avait été déclaré par le décret du 14 octobre 2020. Parmi les mesures prises, certaines impactent directement les baux commerciaux.

Quels sont les commerces visés ?

Ces mesures sont applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l’article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou du 5° du I de l’article L. 3131-15 du code de la santé publique. Pour faire plus simple, il s’agit des commerces qui ont fait l’objet d’une fermeture  soit du fait du régime de l’état d’urgence sanitaire inscrit dans le code de la santé publique, soit du régime transitoire prévu par la loi du 9 juillet 2020.  Un décret devrait être ratifié sous quelques jours pour préciser les critères retenus pour définir les entreprises concernées, mais nous pouvons d’ores et déjà conclure que l’ensemble des commerces “physiques” qui ont dû fermer (coiffeurs, restaurants, librairies, magasins d’habilement ou de décoration, etc.) est visé par les mesures.

Le sort des loyers durant la période de fermeture subie :

Le paiement des loyers, même durant la période de fermeture, n’est pas suspendu. Il n’existe pas à ce jour de mécanisme permettant d’exonérer les entreprises du paiement de leur loyer, même pour les périodes de fermeture “covid”.
En revanche, le “retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux” et dus à compter du 17 octobre (date du nouvel état d’urgence sanitaire) fait l’objet d’une protection.
En effet, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure de police administratives, les entreprises concernées ne pourront «encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée ».
Concrètement, si le loyer des mois de novembre et décembre ne sont pas réglés, aucune pénalité financière ne pourra être calculée. De la même façon, le propriétaire ne pourra engager une action pour ces échéances impayées qu’à compter de l’expiration d’un délai de deux mois après la réouverture autorisée du commerce.
Etant donné qu’il semble que les réouvertures seront échelonnées en fonction de l’activité (les annonces gouvernementales parlant de décembre pour les commerces et du début de l’année prochaine pour les restaurants), cette date fluctuera nécessairement en fonction de l’activité.

En revanche, dès l’expiration de ce délai de deux mois, les propriétaires pourraient engager une action pour le recouvrement de ces loyers.

Le sort des loyers antérieurs à la période de fermeture :

Prenons le cas d’une bijouterie qui aurait cumulé plusieurs retards dans les paiements des loyers, avant même les périodes de fermeture. Le propriétaire peut-il engager une procédure pour le non paiement des loyers en “isolant” les loyers durant les périodes où son locataire était ouvert ?

La réponse est négative : même si un jugement avait condamné un commerce pour non paiement des loyers bien antérieurs à la période de fermeture, les mesures d’exécution sont suspendues. Ainsi, le propriétaire des murs de commerce affecté par une fermeture “covid”, bénéficiaire d’un jugement ordonnant l’expulsion depuis le mois de juin 2020 par exemple, devra suspendre les mesures d’exécution, tant sur le recouvrement des loyers que sur l’expulsion, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après l’autorisation de réouverture.

Que peuvent faire les propriétaires de murs de boutiques ?

Les huissiers de Justice peuvent, même durant la période d’état d’urgence sanitaire, mettre en place des mesures de recouvrement amiables. Ces mesures peuvent prendre la forme d’un protocole d’accord, prenant en considération les impératifs du bailleur et les difficultés du preneur. La signature de ces protocoles d’accord permettent de sécuriser les parties, et d’éviter la mise en oeuvre de procédures d’exécution. Que vous soyez bailleur ou commerçant, vous pouvez prendre contact avec un huissier de Justice pour mettre en place ce type de protocole.

Notre étude par exemple, est à votre disposition pour ce faire, quelle que soit la localisation du commerce en question, afin de trouver une réponse à l’équation loyer + covid

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Pour rappel, le 31 mars 2020, le journal La Dépêche a rapporté la mésaventure de ce jeune garçon, étudiant à Toulouse. Il avait rejoint le domicile parental dans les Hautes-Pyrénées avant le confinement et n’a pas tardé à se rendre compte qu’un intrus occupait son logement dans une résidence du quartier Rangueil à Toulouse. 

Depuis la loi DALO (Droit Au Logement Opposable) du 6 mars 2007, les droits des occupants d’un bien immobilier sont renforcés… peu importe la façon dont ils sont entrés dans les lieux.

Cette affaire n’est pas sans rappeler l’affaire  Maryvonne  Thamin, qui se pose la question :

Que faire en cas de squat ?

Si vous vous rendez compte que l’un de vos biens immobiliers est squatté, notre premier conseil sera d’agir immédiatement tant au civil qu’au pénal.
Au civil, en préservant la preuve du squat, par la réalisation d’un constat d’huissier de Justice qui vous permettra de prouver la réalité du squat. L’huissier de Justice ne pourra pas entrer dans le squat sans l’accord des occupants (sic) mais il pourra, depuis l’extérieur, procéder aux premières constatations et notamment constater l’existence même d’un squat, voire rencontrer les squatteurs pour obtenir une réponse aux questions qu’il leur posera lors d’une sommation interpellative concommitante au constat.
Au pénal, en déposant une plainte au commissariat ou à la gendarmerie pour voie de fait (le squat).

En effet, l’article 38 de la loi DALO prévoit que “En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du squat, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.”

Pour mettre en oeuvre cette démarche, il convient d’agir dans le cadre de la flagrance prévu par l’article 53 du code de procédure pénale. Or, il est considéré que la flagrance cesse au bout de 48 heures. 
Malheureusement, les squatteurs sont souvent bien informés de ces subtilités juridiques et il n’est pas rare de voir qu’ils ont tout bonnement procédé à une modification du contrat EDF par exemple bien avant d’entrer dans les lieux, leur permettant de justifier d’une date de squat d’installation antérieure.

Aussi, devrez-vous charger un huissier de Justice d’entamer la procédure civile d’expulsion.

Cette procédure pour l’expulsion d’un squat peut être engagée sous la forme de l’urgence de référé.
Il convient d’être particulièrement prudents lors de la rédaction de l’assignation en demandant que les délais pour parvenir à l’expulsion soient réduits voire annulés. En effet, si nous ne le demandons pas, il faut savoir qu’une fois le jugement rendu, les squatteurs auraient encore un délai de deux mois pour quitter le squat.
Il convient également de demander que le magistrat exclue l’application de la trêve hivernale.

En tout état de cause, notre étude est parfaitement rompue à ce genre de procédures, et nous saurons faire valoir vos droits.

N’hésitez pas à nous contacter en cas de squat

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Il n’est en effet pas rare de voir des locataires, souvent après une période de non paiement de loyers, quitter sans prévenir leur domicile et abandonner les lieux.
La procédure pour reprendre le logement abandonné se fait par l’intervention d’un huissier de Justice et a été  accélérée depuis le 1er juin 2012.

En effet, alors qu’il était jusqu’alors nécessaire d’assigner en expulsion, la loi du 6 juillet 1989 a été réformée et à présent la procédure débute par un simple commandement au locataire de justifier qu’il habite dans les lieux.
Pour initier ce commandement, il est nécessaire d’avoir un faisceau d’indices permettant de suspecter que les locataires ont quitté le logement, qu’il s’agisse de témoignages de voisins, d’un message laissé sur un répondeur, etc…

Ce commandement est fait par acte d’huissier et est signifié au locataire.

A défaut de réponse sous le délai d’un mois, l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 présume que nous nous trouvons devant un logement abandonné et autorise l’huissier de Justice à pénétrer dans le logement, afin d’y dresser un Procès Verbal constatant l’abandon des lieux.

Pour pénétrer dans le logement, l’huissier de Justice devra requérir le maire ou un conseiller municipal, le commissaire de Police ou le commandant de gendarmerie ou deux simples témoins majeurs étrangers à l’affaire.

Muni de ce Procès-Verbal, le bailleur doit simplement saisir par simple requête le Tribunal d’Instance afin que celui-ci constate la résiliation de facto du bail, ordonne la reprise des lieux, mais aussi condamne éventuellement au paiement des arriérés de loyers et statue sur le sorts des meubles éventuellement laissés dans les lieux.

Dans les faits, c’est l’étude d’huissier de Justice qui rédige cette requête qui contient à peine de nullité (CPC : art. 58) :

• pour les personnes physiques : l’indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ;
• pour les personnes morales : l’indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l’organe qui les représente légalement ;
• l’indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
• l’objet de la demande.

Elle est datée et signée et est est accompagnée des pièces justificatives dont le procès-verbal de l’huissier de justice visant à établir l’abandon, une copie du bail, une copie de la mise en demeure et un décompte des sommes dues.

En fonction des éléments fournis, le juge rend une décision laquelle est ensuite signifiée au locataire qui dispose d’un délai d’un mois pour former opposition.

A défaut d’opposition, l’huissier de justice procède aux opérations de reprise du logement abandonné. Il dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux qui contient, à peine de nullité :

• la description des opérations auxquelles il a été procédé et l’identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
• la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d’expulsion.

Le procès-verbal est remis ou signifié à la personne expulsée.

Si des biens meubles garnissent l’appartement, l’huissier de Justice se charge de les faire vendre s’ils ont une valeur suffisante.
Si des documents personnels se trouvent encore dans les lieux, l’huissier de Justice les conserve deux ans sous scellés.

N’hésitez pas à prendre contact avec notre étude : nous agissons sur toute l’Ile de France, mais aussi sur toute la France grâce à notre réseau de confrères.

Par ailleurs, savez vous que les huissiers de Justice peuvent vous proposer des solutions de gestion locative ?

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Nous répondons ici à leurs questions. 

Mon locataire ne me paie pas le loyer cet hiver : que puis-je faire ? (Mireille D. Paris 17)

La trêve hivernale ne concerne que l’expulsion proprement dite, c’est à dire le fait de déloger réellement un occupant du logement. Si votre locataire ne vous règle pas ses loyers cet hiver, vous n’êtes pas démunie. Au contraire, nous allons pouvoir entamer la procédure d’expulsion, qui est une procédure longue. En agissant au plus vite, vous gagnez du temps et permettez certainement d’obtenir un règlement rapide de vos loyers en retard.
Même durant l’hiver, nous allons pouvoir délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui va ouvrir un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation, à défaut de quoi son bail sera résolu, ce que nous pourrons faire constater par le juge, même pendant l’hiver.

Mon locataire exploite un commerce : vous ne pouvez pas l’expulser ? (Julien H. gérant de la SCI J., Montrouge)

Bien sûr que si ! La trêve hivernale ne s’applique qu’aux baux d’habitation, meublés ou vides. D’ailleurs si votre bail est mixte (murs de boutique et logement à l’étage par exemple, il nous est tout à fait possible d’expulser la boutique l’hiver, et le logement au printemps.

Mon bien a fait l’objet d’un squat, on m’a dit qu’on pouvait l’expulser pendant l’hiver ? (Hervé et Géraldine N. Versailles)

Il faut être plus nuancé. Tout d’abord, en cas de flagrance (c’est à dire si vous vous rendez-compte du squat sous 48 heures), le logement peut être repris par les forces de l’ordre (voir notre article). Par ailleurs, le juge a toujours la possibilité en cas de squat de suspendre le bénéfice de la trêve hivernale. Encore faut il ne pas oublier de le lui demander !
Quoi qu’il en soit, il ne faut jamais tarder d’agir !

Mon huissier a délivré une assignation au locataire pour le mois de décembre : c’est inutile, non ? (Clément F. Pontoise)

Absolument pas ! Encore une fois, seule l’expulsion proprement dite est impossible en hiver ! Aussi, pour permettre une expulsion dès le printemps, il est très utile d’agir pendant cette période ! En ayant une audience en décembre, vous pourrez faire délivrer un commandement de quitter les lieux pour les tous premiers jours de mars, étape nécessaire pour l’expulsion !
Par conséquent, votre huissier a eu parfaitement raison de prévoir une assignation sans attendre la fin de la trêve hivernale.

N’hésitez pas à prendre contact avec nous

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Un bailleur a généralement tendance à privilégier un couple ou une famille en cas de location. 

Même si le nombre de divorces baisse ces dernières années, les statistiques prouvent qu’un couple a malheureusement de grandes chances à notre époque de séparer puisque 334 divorces sont prononcés chaque jour en France.

Contrairement à ce que l’on pourrait pense, les droits ne sont pas les mêmes en cas de concubinage et en cas de mariage.
En effet, en cas mariage, nous parlons du domicile conjugal. Cette notion de domicile conjugal a des conséquences très précises pour les époux locataires.
Tout d’abord, cela signifie que l’un des époux ne peut, de sa seule initiative, donner congé du logement : la résiliation du bail nécessite l’accord des deux époux.
Par ailleurs, l’un des époux ne peut mettre dehors son conjoint, justement car il s’agit du domicile conjugal.

Rappelons ici que l’article 215 du code civil prévoit en effet que “les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie (…)”

En ce qui concerne les relations entre le propriétaire et le couple locataire, il n’y a en revanche pas de différence, selon que le couple soit marié, pacsé ou concubin.
La règle principale est l’indivisibilité du bail et la solidarité entre les locataires qui est la plupart du temps rappelée dans les baux.

Aussi, durant la vie du bail, chaque membre du couple restera personnellement tenu du paiement du loyer, quand bien même il n’y aurait plus de communauté de vie.
Aussi, le propriétaire pourra-t-il réclamer le paiement à l’un comme à l’autre des conjoints, et faire condamner solidairement l’un ou l’autre des époux/partenaires de pacs/ concubins…

En revanche, le juge aux affaires familiales peut octroyer le logement à l’un des époux (généralement celui qui aura la garde des enfants) et dans ce cas, sa décision est opposable au propriétaire bailleur à compter de la transcription du divorce sur le registre de l’état civil, ce qui signifie que tant que cette transcription n’a pas lieu, les deux membres du couple sont tenus du paiement des loyers. 
En revanche, à compter de cette transcription le conjoint qui n’est pas attributaire du logement n’a plus à payer le loyer (sauf décision judiciaire contraire). Toutefois, il sera préférable d’adresser la copie du dispositif du jugement de divorce (la fin de la décision, qui débute par “PAR CES MOTIFS”).

Sans attendre le jugement de divorce, il est toujours possible de demander au bailleur de demander une modification du bail et de revenir sur la clause de solidarité. Toutefois, il conviendra d’être persuasif car le bailleur n’a aucune obligation…

Enfin, si le bailleur entend donner lui même mettre fin au bail (dans l’un des cas prévus par la loi : pour vendre, pour habiter, pour y faire habiter quelqu’un de sa famille ou en cas de manquements du locataire à ses obligations), il conviendra alors de penser à bien donner congé aux deux locataires. Le recours à un huissier de Justice pour donner congé est alors particulièrement conseillé.

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Si vous êtes sur le point de passer l’examen professionnel d’huissier de Justice (l’examen “pro”) comme on dit, il est des ouvrages indispensables à avoir lus.

Les codes

Impossible de ne pas avoir des codes à jour. En effet, il est tout à fait possible d’être interrogé sur un point précis qui a précisément fait l’objet d’une réforme. Seul un code à jour peut vous éviter de tomber dans le piège…
Alors… Dalloz, ou Lexis Nexis : lequel choisir ?

D’un point de vue pratique, le gros code Dalloz a l’avantage d’être bien équilibré et par conséquent de rester ouvert sur la table. Pratique pendant un examen ! Avantage : Dalloz

D’un point de vue esthétique, évidemment notre choix se porte sur LexisNexis avec ses différentes couvertures colorées (pour l’édition 2019 du Code Civil par exemple : couverture Ananas, Fleurs ou Flamands roses)
Avantage : LexisNexis

D’un point de vue contenu, à présent : En réalité tout dépend du code. Pour le code civil, nous préférons le LexisNexis, alors que pour le code de procédure civile, notre choix se porte plutôt sur le Dalloz.
En ce qui concerne le code des procédures civiles d’exécution, nous préférons le code Dalloz annoté et commenté par Anne Leborgne et Olivier Salati. La version 2019 est sur le point de paraître.

Enfin, nous conseillons également d’avoir un code de procédure pénale à jour, et cette fois ci, c’est la version LexisNexis qui a nos préférences…

Pour résumer : voici nos codes favoris

Les ouvrages indispensables

Parmi les ouvrages indispensables selon nous, figurent des ouvrages pratiques mais aussi d’autres plus théoriques. Tous sont des ouvrages pour réussir l’examen pro.

En ce qui concerne les voies d’exécution, nous conseillons de ne pas hésiter à multiplier les sources de savoir dans la matière phare :
En premier lieu, le Guide des Voies d’Exécution, nouvel ouvrage dont l’un des associés de notre étude est co-auteur, et qui s’adresse aux professionnels du droit et aux étudiants, confrontés aux difficultés liées à l’exécution des décisions de justice et à la conservation des créances. Constitué de fiches pratiques, ce guide est l’outil opérationnel de référence regroupant les règles de procédure, l’incitation à l’exécution, les mesures conservatoires, les saisie des immeubles, des créances, des meubles corporels et incorporels et l’exécution forcée des décisions de justice.

Ensuite, le Dalloz Actions des Voies d’Exécution. Le coût est certes important, mais l’ouvrage est volumineux et il permet d’approfondir certains points très précis, même si le Guide des Voies d’Exécution est plus pratique et presque aussi complet.

Enfin, notons la mise à jour de l’ouvrage Procédures Civiles d’Exécution  de Philippe Hoonakker : incontournable s’il en est.

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Pour poursuivre notre quête : à savoir quels ouvrages pour réussir l’examen pro, nous n’oublions pas la procédure civile et sa réforme. Aussi, pour connaître la nouvelle procédure civile après les réformes, notre choix s’est arrêté sur ce petit livre, très pratique, pour avoir toute la procédure civile en poche.
Celui ci complètera très bien l’Hyper Cours de Serge Guinchard.

Pour ce qui concerne le tarif des huissiers de Justice, il nous semble que l’achat d’un ouvrage à part est inutile, depuis que le tarif des huissiers de Justice figure dans le code de commerce de manière très claire.
Donc, privilégiez l’achat d’un code de commerce, qui sera toujours utile. Bien évidemment, vous pouvez également imprimer les articles correspondants depuis LegiFrance, mais il n’est pas certain qu’en salle d’examen vous puissiez sortir des feuilles !

Les autres ouvrages

Parmi les autres ouvrages dont nous conseillons la lecture, nous vous présentons d’une part Droit et Pratique du Constat d’huissier, de Sylvian Dorol. Cet ouvrage se présente comme s’adressant à tous ceux qui désirent appréhender la matière, tant dans ses règles générales que dans les arcanes spécifiques à chaque type de procès-verbal. L’huissier de justice — et l’aspirant à ces fonctions — y trouvera de quoi exercer son ministère en toute sérénité, l’avocat optimisera son utilisation de cet acte et défendra ainsi les intérêts du justiciable, et le juge en tirera de quoi motiver sa décision et éviter toute instrumentalisation de son office.

Pour pouvoir briller de petites anecdotes, la lecture du livre du président Sannino, Salaud d’huissier, est un plus et vous permettra d’avoir une vision pratique du métier d’huissier de Justice (mais inutile de l’avoir sur vous le jour de l’examen !)

Nous espérons que vous aurez trouvé quels ouvrages réussir pour l’examen pro et surtout … que vous le décrocherez !

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Contrairement à la procédure classique d’expulsion, les décisions administratives, et notamment les arrêtés municipaux de péril ou d’insalubrité échappent aux dispositions de l’article L411-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En effet, la rédaction même de cet article permet d’écarter la procédure d’expulsion dans le cadre d’une expulsion d’un immeuble suite à arrêté de péril, ou d’insalubrité.
L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution est ainsi rédigé :

Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Les dispositions spéciales concernent précisément les différents arrêtés prévus par les articles L511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation ou encore les dispositions du Code de la Santé Publique (articles L1331-26 et suivants notamment).

Pour rappel, nous préciserons ici les différentes procédures qui s’offrent au maire de la commune :

La procédure de péril ordinaire :

– la procédure de péril ordinaire (non imminent) : lorsque le danger n’est pas immédiat pour les occupants, le maire de la commune prend un arrêté de péril ordinaire, enjoignant le propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires.
En corollaire de cet arrêté, le maire peut prendre un arrêté d’interdiction temporaire ou définitive d’habiter et le propriétaire foncier devra proposer un relogement.

En cas de refus, par l’occupant, de trois propositions de relogement, si celui-ci se maintient dans les lieux, le propriétaire doit entamer une procédure d’expulsion classique, en saisissant le tribunal d’instance. En effet, le refus des propositions de relogement est une cause de résiliation du bail.

Notre étude est parfaitement rodée à la saisine du tribunal d’Instance dans ce cas particulier.

La procédure de péril imminent :

Contrairement à l’arrêté de péril ordinaire, cet arrêté du maire de la commune (ou le préfet en cas de défaillance du maire) est pris lorsque l’immeuble présente un danger grave imminent.
Notons qu’en ce qui concerne Paris, depuis la loi du 28 février 2017 relative au statut de Paris, ce n’est plus le Préfet de Police de Paris qui prend les arrêtés de péril, mais le maire.

Cet arrêté de péril est pris après intervention d’un expert judiciaire nommé par le tribunal administratif saisi par le maire en urgence.

L’arrêté d’insalubrité rémédiable et l’arrêté d’insalubrité irrémédiable

Lorsque les services de la mairie sont informés d’un état potentiel d’insalubrité, ils déploient leur service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou un inspecteur de salubrité, afin de visiter l’immeuble et réaliser un rapport concluant ou non à l’insalubrité.

Dans les communes de moins de 20 000 habitants ne disposant pas de SCHS ou d’inspecteur de salubrité, ce sont les agents d’une agence régionale de santé (ARS) qui effectuent ces démarches.

Au regard du rapport, le préfet peut prendre un arrêté d’insalubrité rémédiable, avec interdiction temporaire d’habiter.

Dans les cas les plus graves, il peut également prendre un arrêté d’insalubrité irrémédiable, avec interdiction définitive d’habiter.

En cas d’interdiction d’habiter, si l’occupant ne quitte pas les lieux de lui-même, l’évacuation s’effectue là encore par la Force Publique.

L’expulsion suite à arrêté de péril ordinaire, arrêté de péril imminent ou arrêté d’insalubrité rémédiable ou irrémédiable

Dans tous ces cas, il ne s’agit pas d’une procédure effectuée par un huissier de Justice MAIS POURTANT, L’HUISSIER DE JUSTICE Y PARTICIPE.
En effet, l’article L542-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit expressément l’intervention de l’huissier de Justice pour établir une description précise des objets mobiliers qui sont évacués, généralement par les services de la mairie, afin d’être entreposés en un lieu sûr, pour que les occupants évacués puisse les y récupérer

Dans la pratique, notre étude intervient sur toute la France à la demande des mairies ou des préfecture, pour établir ces inventaires précis, et nous recueillons auprès de chaque occupant une déclaration relative à ses intentions concernant les biens ainsi déménagés. En effet, il n’est pas utile de conserver des biens que l’occupant souhaite abandonner.

Notre habitude de ce type de procédures nous permet de minimiser tout problème. Ainsi, dès l’inventaire, nous effectuons une prisée des biens déménagés afin de justifier, le cas échéant, de leur demande de destruction. En effet, à l’issue du délai d’un an, si l’occupant n’a pas récupéré ses biens meubles, nous saisissons le juge de l’Exécution compétent, afin de solliciter la destruction des biens, ou leur vente aux enchères.
Dans ce dernier cas, notre étude se charge, sur toute la France, de la vente aux enchères des biens, même si l’expérience nous démontre que dans l’immense majorité des cas, seuls les biens sans valeur ne sont pas retirés.

Notre étude se tient à la disposition des services municipaux sur toute la France, et de tous les services préfectoraux, afin d’apporter son expertise dans le cadre délicat de la mise en oeuvre de ces procédures.

Pour rappel, nos coordonnées sont 
SCP LEROI WALD REYNAUD AYACHE TOMMASONE
BP 215
92002 NANTERRE CEDEX LA DEFENSE

TEL 0141376530

MAIL CONTACT@HUISSIERWEB.COM

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La loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage dispose que les communes participent à l’accueil des gens du voyage, et que les départements prévoient un schéma départemental d’accueil, auxquelles toutes les communes de plus de 5000 habitants participent. Toutefois, faute peut être de solution, il n’est pas rare que des communautés de gens du voyage investissent illégalement un terrain, public ou privé. Dans ce cas, mieux vaut avoir quoi faire pour arriver rapidement à l’expulsion de gens du voyage.

Nous vous indiquons quoi faire quand vous vous rendez compte qu’ils investissent votre terrain.

La première chose à faire pour débuter une procédure d’expulsion de gens du voyage :

Réagir dans l’urgence en contactant immédiatement un huissier de Justice afin de faire constater d’une part la présence des caravanes, mais également la présence d’éventuelles traces de voies de fait ayant permis à la communauté nomade de s’installer sur votre terrain (portail enfoncé, grillage découpé, installation sauvage de dérivation électrique ou d’accès à l’eau etc..). Lors de son constat, l’huissier de Justice pourra également obtenir l’identité des personnes sur place;
Sur ce dernier point, rappelons que l’huissier de Justice n’est pas investi de moyens de police lui permettant d’effectuer un contrôle d’identité, mais il est habitué à désamorcer les situations de conflit et à obtenir spontanément les identités des gens du voyage qu’il rencontre.

Grâce à ce procès-verbal de constat, vous pourrez assigner les occupants devant le tribunal. Notre étude vous accompagne dans cette démarche, évidemment.

Dès lors, la machine judiciaire est lancée et le juge rendra une décision ordonnant l’expulsion de la communauté squattant votre propriété.

Une nouvelle fois, l’huissier de Justice se rendra sur les lieux afin de signifier la décision de Justice aux occupants sans droit ni titre, et leur ordonnera, par le biais d’un commandement de quitter les lieux, de déguerpir.

A défaut de départ volontaire à ce moment, l’huissier de Justice devra requérir du Préfet l’octroi de la force publique afin d’expulser la communauté du voyage. Cette force publique pouvant revêtir la forme d’un simple équipage de police ou de gendarmerie pour les situations les plus simples, ou de plusieurs compagnies de CRS ou de gendarmes mobiles pour les situations les plus importantes.

Notre étude est rompue à cette pratique car nous intervenons sur les occupations illégales de terrain par les gens du voyage, sur les départements des Yvelines, des Hauts de Seine, du Val d’Oise et de l’Eure et Loir.

Grâce à cette expérience, nous connaissons l’exigence d’effectuer rapidement les actes de procédure, mais nous négocions également très fréquemment des départs anticipés, afin d’obtenir un départ rapide des squatters avant même que la procédure d’expulsion de gens du voyage soit menée à son terme.

Rappelons qu’il n’existe pas de trêve hivernale pour l’expulsion de gens du voyage.

Pour lancer la procédure, nous sommes à votre disposition. Vous pouvez demander un constat d’occupation par des gens du voyage, très facilement en cliquant sur ce bouton :

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Avant de débuter, petit point sur les précédents régimes de protection :

La loi du 6 juillet 1989 prévoyait que pour bénéficier de la protection, le locataire devait être âgé de plus de 70 ans et justifier de ressources annuelles inférieures à 1,5 Smic annuel. Quant au bailleur, il pouvait s’exonérer de cette contrainte. Et ce s’il avait plus de 60 ans (peu importe alors ses ressources) ou s’il avait des revenus annuels inférieurs à 1,5 Smic annuel (peu importe alors son âge).
En revanche, la loi AUR du 27 mars 2014 prévoyait quant à elle que pour tous le baux signés à compter du 27 mars 2014 exclusivement, le propriétaire ne pouvait plus s’opposer au renouvellement du contrat. Sauf à proposer un logement de remplacement, lorsque son locataire remplissait les deux conditions suivantes.
– être âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail;
– justifier de ressources annuelles inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés. Vous retrouverez ces plafonds mis à jour en cliquant ici.
Cependant, cette mesure ne s’appliquait pas dans deux cas :
– lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans QUELLES QUE SOIENT SES RESSOURCES
– OU s’il peut justifier, lui aussi, de ressources annuelles inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés QUEL QUE SOIT SON AGE.

Et les deux régimes de protection coexistaient.

Depuis la loi du 6 août 2015, tout est plus simple : la loi du 6 juillet 1989 a été modifiée et dorénavant  la protection est la même quelle que soit la date de conclusion du contrat. 

Le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail, sauf à proposer un logement de remplacement (ce n’est pas forcément un logement dont est propriétaire le bailleur d’ailleurs) lorsque son locataire remplit les deux conditions suivantes:

• être âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail OU S’IL VIT avec une personne de plus de 65 ans (il convient que cette personne soit à charge et vive habituellement dans le logement)
• ET justifier de ressources annuelles inférieures au plafond retenu pour les prêts locatif à usage social, dit plafond Plus).

Cependant, cette mesure ne s’applique pas dans deux cas :

• lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans QUELLES QUE SOIENT SES RESSOURCES
• OU s’il peut justifier, lui aussi, de ressources annuelles inférieures au plafond prévu QUEL QUE SOIT SON AGE

Comme nous l’avons vu, la protection du locataire âgé a été simplifiée. Elle ne concerne que le congé que souhaite donner le propriétaire à l’échéance du bail.

Pour répondre à une question qui nous est fréquemment posée : Il n’existe pas de protection du locataire âgé pour les procédures d’expulsion. Il n’y a donc pas évidemment d’impunité en cas de défaut de règlement de loyer. 

Pour donner congé à votre locataire, n’hésitez pas à faire appel à notre étude en nous appelant au 01 41 37 65 30 ou en adressant un mail à contact@huissierweb.com 

Enfin, en cas de défaut de paiement  de loyer (d’un locataire âgé ou non), notre étude se tient à votre disposition.

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